Face aux mutations du commerce et aux défis territoriaux actuels, les communes wallonnes disposent d’un nouvel outil stratégique : le volet commercial du Schéma de Développement Communal (SDC). Cette approche intégrée permet de repenser l’aménagement commercial et ainsi contribuer à l’attractivité des espaces centraux, à l’accessibilité aux commerces de proximité et à l’équilibre global des territoires.
Retour sur les enjeux et la méthodologie présentés lors de nos 4 webinaires de fin juin / début juillet 2025.
Cet article fait suite aux 4 webinaires « Commerce et SDC : Comment renforcer l’attractivité de votre commune ? » organisés fin juin / début juillet 2025.
Le commerce, un enjeu stratégique pour l’aménagement du territoire
Longtemps considéré comme une simple activité économique, le commerce est désormais reconnu comme un véritable levier de développement territorial. Son intégration récente dans le Schéma de Développement du Territoire (SDT) wallon témoigne de cette prise de conscience. Au-delà de sa fonction économique, le commerce structure nos territoires, crée du lien social et participe activement à la qualité de vie des habitants.
Les bénéfices du commerce dépassent largement le simple acte d’achat. Une étude française récente (projet EXCOM) a même chiffré certaines de ces influences positives. À titre d’exemple, la capacité du commerce à créer des micro-communautés urbaines et à entretenir la convivialité est valorisée à hauteur de 289 000 euros par an pour 1 000 commerces. Un argument de poids pour les décideurs locaux.
Pour consulter l’étude complète : https://www.calameo.com/read/007897110a8c1869dd535
Un contexte commercial wallon en pleine mutation
Des défis multiples à relever
La Wallonie fait face à plusieurs défis commerciaux majeurs. Avec 2 127 m² de surface commerciale pour 1 000 habitants, la région figure parmi les plus équipées d’Europe. Paradoxalement, cette abondance cache de profondes disparités : certains centres-villes se vident tandis que les périphéries continuent de se développer.
La vacance commerciale en Wallonie atteint aujourd’hui 12% en moyenne, avec une problématique particulière : un tiers de ces cellules sont vides depuis plus de trois ans. Cette vacance structurelle, concentrée dans les centres urbains sur des surfaces moyennes de 108 m², ne correspond plus aux besoins actuels du marché.
L’évasion commerciale : un phénomène à maîtriser
L’analyse des flux commerciaux révèle une réalité préoccupante : une part significative du pouvoir d’achat wallon s’évade vers les territoires voisins. Les communes frontalières voient leurs habitants faire leurs courses alimentaires en France, attirés par des prix compétitifs. Certains pôles commerciaux au Luxembourg (par exemple les shoppings Knauf à Pommerloch et Schmiede) attirent également une part significative de consommateurs wallons. Sans oublier l’attraction générée par les pôles commerciaux flamands et bruxellois, qui impacte également certaines communes wallonnes.
Le SDC volet commerce : une réponse concrète et adaptée aux enjeux locaux
Le SDC offre aux communes des leviers d’action concrets via l’élaboration de mesures guidant l’urbanisation liées aux implantations commerciales. Le CoDT donne par ailleurs la possibilité aux communes de rabaisser le seuil de permis de 400 à 200 m² (déjà adoptée par plus de 20 communes en juin 2025). Cela permet un meilleur contrôle des implantations pour autant que les mesures présentes dans le SDC soient bien adaptées aux réalités locales, distinguant centre-ville, périphérie et axes commerciaux.
Les objectifs poursuivis sont également :
- De concentrer l’activité commerciale dans des périmètres pertinents
- D’intégrer le commerce aux autres fonctions urbaines, dans une logique de mixité fonctionnelle
- De reconvertir les cellules structurellement vacantes
Une méthodologie éprouvée en deux étapes
Étape 1 : L’analyse contextuelle approfondie
La première phase consiste en un diagnostic complet de l’appareil commercial. Cette analyse ne se limite pas aux seuls commerces mais intègre l’ensemble des secteurs connexes : horeca, services, culture, loisirs. De manière complémentaire, l’utilisation de données de flux piétons, l’analyse de la vacance commerciale et la réalisation d’enquêtes auprès de la population permettent de brosser un portrait fidèle de la situation.
Étape 2 : La définition des enjeux et objectifs
Sur base du diagnostic, la seconde phase permet de :
- Élaborer des recommandations différenciées selon les aires identifiées
- Redéfinir si nécessaire les centralités
- Délimiter des périmètres de densification commerciale
- Identifier les sites stratégiques à réhabiliter
Des solutions adaptées à chaque territoire
Pour les centres urbains en déclin
L’exemple d’une ville moyenne avec un quartier sud en perte de vitesse illustre l’approche : face à une vacance dépassant 50% et des flux piétons faibles, la recommandation privilégie la reconversion vers le logement ou d’autres fonctions, plutôt que de vouloir réimplanter du commerce à tout prix. L’idée est de recentrer l’activité commerciale sur l’axe principal qui lui, est dynamique.
Pour les communes rurales
Les petites communes ne sont pas oubliées. Le cas d’une commune sous-équipée en offre alimentaire montre comment le SDC peut faciliter l’implantation d’un commerce de ce type en adaptant les contraintes réglementaires aux besoins (actuels et futurs) de la population.
Pour les sites en déclin et les friches commerciales
Avec la fermeture annoncée de plusieurs hypermarchés (comme les Cora en janvier 2026), l’anticipation devient cruciale. Le SDC permet d’identifier ces sites comme stratégiques et de planifier leur reconversion : maintien partiel du commerce, mixité fonctionnelle ou changement complet d’affectation.
Comment intégrer un volet commerce dans votre SDC ?
UPcity intervient en sous-traitance auprès des bureaux agréés pour réaliser des SDC. UPcity apporte l’expertise spécifique relative à la dynamique commerciale des territoires.
Plusieurs scénarios sont possibles :
- Votre SDC est en cours sans volet commerce : Un avenant au marché permet de l’intégrer
- Votre SDC existe mais date d’avant la réforme : Une mise en conformité s’impose
- Vous lancez un nouveau SDC : Intégrez la thématique commerciale dès le cahier des charges.
- Vous n’envisagez pas de SDC : Des missions ciblées restent possibles (enquêtes, plans d’action, WebObservatoire commercial)
Agir maintenant pour l’attractivité de demain
Le commerce physique reste un pilier essentiel de nos territoires, malgré les défis qu’il traverse. Le volet commercial du SDC offre aux communes l’opportunité de reprendre la main sur leur développement commercial, en phase avec les mutations sociétales et les enjeux de durabilité.
Plus qu’un simple document de planification, c’est un véritable projet de territoire qui se dessine, où le commerce retrouve sa juste place : ni envahissant, ni absent, mais parfaitement intégré à la vie locale.
L’expertise UPcity au service des communes
Fort de notre expérience dans l’intégration du commerce au SDT wallon et la réalisation des 262 fiches commerce communales intégrées dans les diagnostics territoriaux des intercommunales, UPcity accompagne actuellement une quinzaine de villes et communes de toutes tailles dans leur volet commercial. Notre approche combine rigueur analytique, connaissance fine des territoires et méthodologie participative.
Nous proposons un accompagnement complet : du diagnostic initial à la mise en œuvre opérationnelle, en passant par l’animation d’ateliers participatifs et le développement d’outils de monitoring. Notre base de données couvrant toute la Belgique, mais aussi le Luxembourg et la France, permet des analyses comparatives entre communes voisines (en ce compris celles situées aux frontières wallonnes), et entre communes de profils comparables.
Vous souhaitez une assistance pour développer un volet commercial pour votre SDC ? Contactez notre équipe pour un accompagnement sur mesure adapté à vos enjeux territoriaux.
Contactez notre expert pour un rendez-vous :
Dylan Baras
dylan.baras@up-city.be
+32 472 61 31 90