Logements, commerces, services, bureaux, loisirs, équipements… Lorsqu’une ville ou une commune dispose d’un foncier à valoriser, les possibilités de développement peuvent être nombreuses.
Mais quelles fonctions correspondent réellement aux besoins du territoire et de ses habitants ? Quelle programmation sera susceptible d’intéresser les investisseurs et opérateurs privés ? Et à quelles conditions économiques ?
Avant de définir un projet immobilier ou de solliciter le marché, une étape est essentielle : objectiver le potentiel du site au regard de son environnement, des besoins locaux et des réalités du marché immobilier.
Pour répondre à ces questions, UPcity croise données de marché, connaissance territoriale et expression des besoins locaux. Une approche aujourd’hui mobilisée dans le cadre de plusieurs missions de valorisation foncière et immobilière menées auprès de pouvoirs publics en Wallonie.
Du foncier disponible à un projet répondant au marché
La présence d’un terrain ou d’un bâtiment disponible ne suffit pas à déterminer ce qu’il est pertinent d’y développer.
Un projet immobilier doit trouver son équilibre entre plusieurs réalités : les caractéristiques et contraintes du site, les besoins du territoire, l’offre déjà présente ou en projet, la demande potentielle et, enfin, les conditions économiques permettant d’intéresser de futurs opérateurs.
C’est pourquoi UPcity intervient en amont de la programmation immobilière pour apporter une lecture territoriale et économique du potentiel d’un site.
L’objectif n’est pas de partir d’une programmation prédéterminée pour tenter ensuite de la justifier, mais de confronter les différentes fonctions envisageables aux réalités du marché et aux besoins du territoire.
Une analyse de marché pour objectiver les fonctions à développer
Notre méthodologie repose d’abord sur une compréhension fine du territoire dans lequel s’insère le projet.
Elle combine notamment l’analyse des caractéristiques socio-démographiques et socio-économiques de la zone d’attractivité, des flux de résidents et de travailleurs, ainsi que de l’offre actuelle et future pour les différentes fonctions envisagées.
Logement, commerce, HoReCa, bureaux, loisirs, services… Chaque fonction est confrontée à plusieurs questions : existe-t-il une demande locale ? Quelle offre est déjà présente ? Quels projets concurrents sont annoncés ? Quels niveaux de prix ou de loyers sont observés ? Quelle quantité de mètres carrés le marché est-il susceptible d’absorber ?
Cette approche permet progressivement de passer d’un champ des possibles très large à une programmation argumentée par des données factuelles de marché, en identifiant les fonctions à privilégier, à dimensionner différemment ou, au contraire, à écarter.
Mais les données ne racontent pas tout. Selon les projets, cette connaissance objective peut également être complétée par une démarche participative, permettant d’intégrer les attentes et les besoins exprimés par les habitants et les acteurs locaux.
Le Clos Bayard à Tubize : croiser marché et besoins du territoire
C’est cette démarche qu’UPcity a récemment mise en œuvre aux côtés de notre partenaire ATO pour le compte de la Ville de Tubize, dans le cadre de l’étude du potentiel immobilier du Clos Bayard à Clabecq.
La mission avait pour objectif d’évaluer le potentiel immobilier du site et de vérifier l’adéquation de la programmation envisagée avec les besoins actuels du territoire.
Dans ce cadre, UPcity a pris en charge deux dimensions complémentaires : l’analyse du marché local et des potentialités de développement du site, mais également le volet participatif de la démarche.
D’une part, plusieurs fonctions ont été analysées : logements, bureaux, commerces, HoReCa, loisirs et services. Pour chacune d’elles, l’objectif était d’identifier l’offre existante et future, d’évaluer la demande et d’analyser les niveaux de prix observés sur le marché local.
D’autre part, cette lecture quantitative du territoire a été complétée par une enquête en ligne ciblée auprès des habitants du quartier. L’objectif : recueillir directement leurs attentes et leurs besoins vis-à-vis du devenir du site et confronter cette connaissance vécue du territoire aux résultats de l’étude de marché. Cette dimension participative faisait partie intégrante de la méthodologie du projet, aux côtés des analyses territoriales et immobilières.
Le croisement de ces deux approches permet d’aller au-delà d’une lecture strictement immobilière : quelles fonctions le marché peut-il absorber, mais aussi lesquelles répondent réellement aux besoins du territoire et de ses habitants ?
Passer du potentiel théorique à une programmation immobilière réaliste
L’intérêt de la démarche réside dans le croisement des expertises.
Les analyses de marché et les résultats de la démarche participative ne constituent pas des études isolées : ils viennent alimenter la réflexion sur les volumes bâtissables, le dimensionnement des différentes fonctions, leur articulation au sein du projet et, in fine, les scénarios de programmation immobilière.
Dans le cas du Clos Bayard, la méthodologie prévoyait ainsi de comparer une programmation fondée sur les orientations initiales avec un second scénario enrichi et challengé par les résultats des différentes études.
Pour chaque scénario, les fonctions envisagées et leurs surfaces pouvaient alors être précisées et traduites dans un schéma fonctionnel global.
Cette programmation était également confrontée aux réalités économiques du marché, notamment au travers des niveaux de loyers ou des prix de vente envisageables selon les fonctions.
L’objectif : transformer un potentiel foncier en un projet à la fois pertinent pour le territoire, réaliste au regard du marché et crédible vis-à-vis de futurs opérateurs et investisseurs.
Sécuriser la valorisation du patrimoine immobilier public
Pour une commune ou un opérateur public, ce travail en amont permet surtout de mieux préparer les étapes suivantes.
Une programmation étayée par une analyse territoriale et immobilière permet de mieux objectiver les choix, de calibrer le projet au regard de la demande et de présenter aux investisseurs une opportunité davantage documentée.
Cette approche peut s’appliquer à des contextes très différents : terrain à bâtir, friche à reconvertir, bâtiment public devenu vacant, patrimoine à réaffecter ou encore site stratégique dont la collectivité souhaite organiser la mise sur le marché.
Dans chaque cas, la question reste la même : quelle programmation permettra de concilier les ambitions publiques, les besoins du territoire et les réalités du marché immobilier ?
In fine, sur base d’un scénario de programmation « privilégié » défini collectivement, nous déterminons les rentrées financières que le projet pourra potentiellement générer, pour la commune d’une part (IPP, précompte immobilier, etc.), et pour le secteur privé d’autre part (prix de vente, loyers, etc.)
Vous disposez d’un site à valoriser ?
UPcity poursuit actuellement plusieurs missions de valorisation foncière et immobilière, notamment en Wallonie aux côtés des Villes de Charleroi et de Hannut, et au Luxembourg sur le site industriel « Metzeschmelz » d’Agora.
Nos différentes expériences nous ont permis de développer des méthodologies directement mobilisables par les pouvoirs publics, depuis l’analyse des potentialités locales jusqu’à la définition d’une programmation et à la préparation de la mise sur le marché.
Votre commune dispose d’un terrain, d’un bâtiment ou d’un site stratégique dont elle souhaite étudier le potentiel ?
Nous disposons également de cahiers des charges types, que nous pouvons mettre à disposition des villes et communes souhaitant structurer une mission de valorisation immobilière.