Depuis le 1er août 2024, la réglementation wallonne relative aux implantations commerciales a profondément évolué. L’urbanisme commercial est désormais intégré au Code du Développement territorial (CoDT), tandis que la stratégie de localisation du commerce est inscrite dans le Schéma de Développement du Territoire (SDT). L’objectif : mieux articuler développement commercial, centralités et aménagement du territoire.  

Dans ce nouveau cadre, les communes disposent également d’un levier supplémentaire : leur conseil communal peut décider d’abaisser de 400 à 200 m² de surface commerciale nette le seuil à partir duquel une implantation commerciale est soumise à permis d’urbanisme.  

Mais faut-il nécessairement le faire ? 

De 400 à 200 m² : qu’est-ce qui change ? 

Le principe général prévoit qu’un permis d’urbanisme est requis pour l’implantation d’un commerce de détail ou d’un ensemble commercial de plus de 400 m² de surface commerciale nette. 

Le CoDT permet toutefois au conseil communal d’abaisser ce seuil à 200 m². La décision concerne alors notamment les nouvelles implantations, mais également certaines extensions, exploitations dans un bâtiment qui n’était pas précédemment affecté au commerce ou modifications importantes de la nature de l’activité commerciale.  

Cette possibilité donne donc aux communes un regard sur des projets commerciaux de taille plus réduite qui, avec le seuil général de 400 m², pourraient échapper à cette procédure. 

Et l’enjeu n’est pas anecdotique : des formats commerciaux de taille intermédiaire peuvent eux aussi avoir un impact sur l’équilibre commercial d’une commune, notamment lorsqu’ils se développent en dehors des centralités. 

Pourquoi certaines communes ont-elles déjà fait ce choix ? 

Plusieurs communes wallonnes ont déjà décidé d’utiliser cette possibilité. 

La Ville de Namur, par exemple, a abaissé son seuil à 200 m² afin de mieux encadrer son développement commercial, préserver l’attractivité du centre-ville et de Jambes et limiter le développement périphérique susceptible de les déforcer.  

D’autres communes motivent leur décision par la volonté de mieux réguler le développement de moyennes surfaces commerciales comprises entre 200 et 400 m², notamment en dehors des centralités. C’est par exemple le raisonnement repris dans les décisions de Profondeville et de Chaumont-Gistoux.  

Le phénomène continue par ailleurs d’évoluer. Le Service public de Wallonie met à disposition une cartographie officielle des communes ayant fait ce choix, dont les données ont encore été actualisées le 22 juillet 2026.  

Consulter la carte actualisée sur le Géoportail de la Wallonie 

200 ou 400 m² : une décision qui doit dépendre du territoire 

Pour autant, abaisser le seuil à 200 m² ne doit pas nécessairement devenir un automatisme. 

La pertinence de la mesure dépend de la réalité commerciale et territoriale de chaque commune. 

Quelle est la structure de l’offre existante ? Où se situent les principales polarités commerciales ? Quelle est la vacance dans les centres ? Quels formats se développent en périphérie ? Quels projets sont susceptibles d’arriver demain ? Quels commerces souhaite-t-on accueillir et où ? 

La décision prend donc tout son sens lorsqu’elle s’intègre dans une réflexion plus large sur la stratégie de développement commercial de la commune. 

L’objectif n’est pas simplement de disposer d’un contrôle supplémentaire sur les projets, mais de savoir quels développements commerciaux la commune souhaite favoriser, dans quelles localisations et en cohérence avec quelle vision territoriale. 

Le commerce prend une nouvelle place dans les Schémas de Développement Communaux 

Cette réflexion rejoint directement les Schémas de Développement Communaux (SDC) actuellement élaborés ou révisés par de nombreuses communes wallonnes. 

Le SDC permet notamment aux autorités communales d’adapter les dispositions du SDT aux réalités de leur territoire, de préciser leurs centralités et de déterminer des mesures guidant leur urbanisation. La Wallonie précise explicitement que le SDC traite également de la localisation des implantations commerciales.  

Ce changement est important. 

Le commerce n’est plus uniquement abordé comme une problématique économique ou comme une question de permis. Il devient une composante à part entière de la stratégie d’aménagement du territoire. 

L’UVCW soulignait d’ailleurs déjà lors de la présentation de la réforme l’importance du lien entre SDT et CoDT, mais également la nécessité pour les communes de disposer d’une stratégie territoriale à leur échelle et de maintenir une expertise commerciale locale.  

Plus de 40 villes et communes accompagnées par UPcity 

C’est précisément dans ce contexte qu’UPcity intervient aujourd’hui aux côtés de différents bureaux d’urbanisme et d’aménagement du territoire. 

Depuis fin 2024, UPcity travaille sur le volet commercial des Schémas de Développement Communaux de plus de 40 villes et communes wallonnes, aux profils et tailles très variés. 

Notre rôle consiste notamment à apporter une lecture spécifique du fonctionnement commercial du territoire : structure et évolution de l’offre, polarités commerciales, vacance, comportements de consommation, zones de chalandise, projets et dynamiques territoriales. 

Ces analyses permettent ensuite d’alimenter la réflexion sur les centralités, la localisation souhaitable des futurs développements commerciaux et les orientations à intégrer dans le SDC. 

La question du seuil de 200 ou 400 m² peut naturellement faire partie de cette réflexion. 

Le seuil n’est finalement qu’un outil 

La réforme offre davantage de possibilités aux communes pour encadrer leur développement commercial. Mais le choix du seuil ne constitue pas une stratégie commerciale en soi. 

Passer à 200 m² peut être pertinent lorsqu’une commune souhaite disposer d’un meilleur contrôle sur certains formats et certaines localisations. Conserver le seuil de 400 m² peut également se défendre lorsque la réalité territoriale ne justifie pas un encadrement supplémentaire. 

L’essentiel est que cette décision repose sur une connaissance objective du territoire et sur une vision claire du développement commercial souhaité. 

Car derrière la question très réglementaire « 200 ou 400 m² ? » se cache finalement une question beaucoup plus stratégique : 

« Quel commerce voulons-nous demain sur notre territoire, et où souhaitons-nous l’accueillir ? » 

Votre commune élabore ou révise son SDC ? Vous souhaitez objectiver votre stratégie commerciale ou évaluer la pertinence d’un passage au seuil de 200 m² ? Contactez-nous.